الوكالة العقارية في تركيا هي وثيقة مكتوبة، يُصرَّح من خلالها لشخص آخر بالتصرف نيابة عنه، في شراء عقار معين والقيام بأعمال الوكالة، ومع تسهيل إجراءات التملك العقاري في تركيا للأجانب والتشجيع الحكومي عليه، زاد الإقبال على الشراء، مما جعل أصحاب رؤوس الأموال في الخارج يلجأون لوسيط موثوق يمكن من خلاله إتمام إجراءات شراء العقار وما بعد الشراء، مما يسر عمل الوكلاء العقاريين في تركيا وزاد الطلب عليها.
ما هي الوكالة العقارية؟
تعرف الوكالة العقارية أنها توكيل للغير لبعض أو كل الصلاحيات التي يمتلكها المُوَكِل، ويكون هذا التوكيل خاص بإدارة العقار أو بيع جزء منه أو كله أو بيعه للنفس، ويشترط فيها ذكر نوع الوكالة إذا كان الغرض منها البيع أو الشراء أو إعادة التأجير واستلام الأموال والقيام بخدمات ما بعد البيع.
الوكيل العقاري:
الوكيل العقاري هو الجهة المسؤولة عن ترتيب عمليات بيع وشراء أو استئجار أو الإدارة الاستثمارية للعقارات والمباني في تركيا، ويشارك الوكيل العقاري في مهام التسويق للعقارات وإعداد الوثائق القانونية لعملية البيع أو التأجير وكذلك تقدم خدمات أخرى تختلف بحسب نوع الوكالة وخبرة الوكيل.
ويعتمد عمل الوكيل العقاري في تركيا على أخذ نسبة معينة أو أجر متفق عليه من طرفي العملية العقارية “بيع أو إيجار”، وتختلف هذه النسبة اعتماداً على عدة عوامل يتم توضيحها والاتفاق عليها بين الوكيل العقاري والموكل بالقيام وإتمام متطلبات الوكالة العقارية.
أمور مهمة يجب مراعاتها عند منح الوكالة العقارية:
يترتب على الوكالة العقارية مسؤوليات كبيرة تمنح الشخص الموكل العديد من الصلاحيات، وفي هذا السياق يُنصح بالخطوات التالية:
- الوكالة يجب أن تكون مخصصة ولا يمكن أن تكون عامة، فمثلاً: أراد المالك إعطاء وكالة لشركة عقارية بتأجير الشقة واستلام ثمن التأجير، في هذه الحالة على المُوكِل تحديد هذه النقاط بنصين منفصلين في بنود العقد.
- أن يكون الشخص المُوَكل ذات ثقة، سواء أشخاص عاديين ذات خبرة جيدة في المجال العقاري، أو محامي أو مستشار عقاري مختص ومعروف في مجال عمله.
- يمكن تحديد مدة معينة للوكالة، وعند انتهاء المدة لا يمكن تمديد هذه الوكالة في حال تم تحديد زمن معين لانتهائها.
- يجب التوضيح والإشارة إلى الأمور التي سوف تتم تغطيتها من طرف الوكالة بشكلٍ واضح وصريح، وحصر الصلاحيات التي سوف يتم منحها إلى الطرف المُوَكل، ويجب تدوين جمل نص الوكالة بشكل واضح بغية عدم حدوث خلط البيانات والتفاصيل.
- قبل البدء بإجراءات الوكالة يأتي مترجم محلف من عند كاتب العدل نفسه، يقوم بشرح موضوع الوكالة ومتطلباتها، فالمُوكِل عليه أن يستفسر بشكل أكبر والحصول على المعلومات اللازمة الوافية، فيحق للمُوكِل طلب كافة المعلومات المتعلقة بالوكالة.
- يجب تنظيم الوكالة في حضور الكاتب العدلي، وتصديقها من قبل الكاتب العدلي أيضاً، إضافة إلى أن يتم تدوين المعلومات في الوكالة بناءً على هوية شخصية رسمية أو جواز سفر.
أنواع الوكالات العقارية في تركيا:
تنقسم الوكالة لنوعين أساسيين من الوكالات العقارية في تركيا وهي:
- الوكلاء العقاريين الأفراد: يمكن للوكيل العقاري الفرد أن يتواصل مع الشركات العقارية، أو مع شركات البناء في تركيا مباشرة، وطبعاً كلما كان الوكيل العقاري في تركيا مستقلاً في عمله كلما زادت مهامه من جهة، وكذلك زادت نسبة أرباحه.
- الشركات العقارية: تضم مجموعة من الوكلاء العقاريين الأفراد، الذين يعملون لصالحها أو تتعاون معهم لأداء مهام الخدمات العقارية الموكلة إليهم.
مجالات عمل الوكيل العقاري في تركيا:
-
وكالة بيع العقارات في تركيا:
هذه الوكالة يتم اعتمادها من قبل شركة البناء في تركيا أو بائع العقار، مقابل نسبة معينة يتم الاتفاق عليها، وغالباً يحصل الوكيل العقاري على سعر خاص للعقار.
-
وكالة شراء العقارات في تركيا:
يكون الوكيل مخوّلاً من قبل المشتري أن يقوم بشراء العقار مقابل نسبة متفق عليها بينهم.
-
وكالة تأجير العقارات في تركيا:
يكون الوكيل مسؤولاً عن تسويق العقارات المعروضة للتأجير، مقابل نسبة يتم الحصول عليها من المستأجر ومن صاحب المنزل، وقد يكون الوكيل على شكل مكتب عقاري مختص بتأجير العقارات.
-
وكالة للإجراءات القانونية:
يكون الوكيل مسؤولاً عن القيام ببعض الإجراءات القانونية المرافقة لتملك أو استئجار عقار في تركيا، وخاصة إن كان صاحب العقار خارج تركيا، فيكون الوكيل مخولاً بتسيير الأمور قانونياً وفق اتفاق مسبق بين الطرفين، ويتم توثيق هذا النوع من الوكالات في دائرة النوتر في تركيا.
أهم مزايا الوكالة العقارية:
- التسهيل على تجار العقار بسرعة إتمام عملية البيع من دون الانتظار وقت طويل.
- تختصر العديد من الخطوات على المستثمرين الراغبين بالتملك.
- توفير الوقت والجهد للبحث عن العقار المناسب.
- الاستفادة من خبرات الوكيل العقاري.
- الحصول على أسعار خاصة من شركات البناء التي تتعامل مع الوكلاء العقاريين.
- الحصول على الاستشارات القانونية والعقارية.
- التخلص من عائق اللغة التركية إذا كان المشتري لا يجيد التكلم باللغة التركية.
- الاستفادة من خدمات البيع وما بعد البيع التي يقدمها الوكلاء العقاريون في تركيا.
أمور يجب الانتباه لها عند القيام بإجراءات الوكالة العقارية:
- إذا لم يسجل الوكيل العقار أو تأخر في تسجيل العقار باسمه، قد يواجه مشكلة صدور أحكام قضائية بصحة ونفاذ عقد بيع العقار لمشتر آخر.
- إن كانت هناك دعوى حجز على ممتلكات البيع الجبري يترتب عليها نقل الملكية للعقار في المزاد.
- عدم ذكر سعر قيمة العقار، وعدم ذكر ما يفيد تسلم المبلغ، فهاتان الثغرتان تتركان مجالاً للطعن بها وبطلانها، لانها تعتبر عقد بيع ابتدائياً رسميا، وعقد البيع يجب ان تذكر فيه قيمة العقار المبيع وطريقة السداد.
- عدم تسجيل الوكالة العقارية على وثيقة العقار، وهذا الإجراء يفتح مجالاً للنصب العقاري، إذ يمكن للمالك بيعه وتسجيله لمشتر آخر، سواء بعمل وكالة اخرى أو بالبيع العادي، ويزيد من قضايا النصب العقاري الداخلي.
أجور الوكالات العقارية في تركيا:
- بالنسبة لوكالة بيع العقارات في تركيا فإنّ نسبة أجر الشركة العقارية أو الوكيل العقاري تتراوح ما بين 4% إلى 6% تقريباً من سعر العقار.
- قد يقوم الوكيل العقاري الفرد بالتعامل مع شركة عقارية فيحصل على نسبة %1 إلى 2% تقريباً من سعر العقار.
- بالنسبة لأجور وكالات التأجير “الكمسيون”، فهي عادة تساوي قيمة تأجير شهر واحد يتم أخذها من المستأجر ومثلها من صاحب العقار.
- الوكالات العقارية تختلف قيمة أجرها بحسب الاتفاق بين الطرفين وبحسب المهام الموكلة للوكيل.
كيف يمكن إتمام الإجراءات اللازمة؟
حتى نتمكن من إجراء وكالة عقارية في تركيا لأي أحد يتطلب ذلك عدة أوراق وهي:
- بيانات المُوكَل: صورة هوية أو صورة جواز السفر.
- نص الوكالة: ويمكن إحضاره من الشركة الإنشائية، أو من البنك في حال كانت الوكالة بنكية، أو من كاتب العدل أو النوتر في حال كانت فيها خدمات أخرى غير معتمدة على الشركة الانشائية أو البنك، مثل: توصيل الخدمات أو خدمة التأجير، وإعادة البيع والشراء.
- بيانات المُوكِل: أي صاحب الوكالة، يلزم صورة جواز سفر صالح لمدة 6 شهور على الأقل مترجم ومصدق من كاتب العدل، وصور شخصية بخلفية بيضاء.
